上海楼市回暖众生相：新房、二手房成交量增加 开发商连夜收回优惠

　　

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

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“到现在还没来得及吃午饭，上午带看了5组客户，好久没这么忙了。”9月2日下午2点半，在上海市徐汇区蒲汇塘路附近的一家连锁中介门店，房地产中介李浩（化名）向《中国经营报》记者感慨道。

异常忙碌的不只有李浩。9月4日，在普陀区岚皋路地铁站附近的品尊国际三期售楼部，连续3天的高强度带看工作已让置业顾问陶鑫（化名）声音沙哑、嘴唇干裂。但他仍充满干劲，对于项目优势如数家珍：“我们项目临近内环，楼栋已经全部封顶，精装修交付且无须捆绑升级装修包。”

（位于上海内环附近的品尊国际三期售楼部沙盘。郭阳琛/摄影）

继广州市和深圳市之后，上海市成为全国第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称“《通知》”），执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，自9月2日起执行。

一时间，上海市新房、二手房市场快速回暖。上海中原地产统计数据显示，8月28日～9月3日，上海市新建商品住宅成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%。二手房方面，上海链家统计数据显示，“认房不认贷”新政出台后的首个周末，链家门店成交量较平时周末增长近70%，门店带看量增长30%以上，新增房源挂牌量增长了65%。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，“认房不认贷”政策有效地降低了购房者的入市成本，也客观上积极引导市场预期向好发展，对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。当前，正值传统“金九银十”，上海房企在推盘积极性方面明显增加。“同时，在政策明朗后，购房者的入市意愿明显增强，购房策略也更加清晰。所以，供需两端已经释放出非常积极的信号。”

挂牌价连夜上调30万元

《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

严跃进表示，上海市此次积极响应此前住建部等三部门发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，充分说明“认房不认贷”政策是当前政策工具箱的重要“工具”之一，各地方也正积极贯彻落实相关精神要求。

一石激起千层浪。“认房不认贷”政策正式施行，也让处于低谷期的上海楼市重新热闹起来。

李浩告诉记者，在政策出台前一天的下午5点左右，店里同事陆续听说上海市可能将实行“认房不认贷”政策。等到政策正式落地，就陆续有顾客来到店里咨询，通过电话、微信了解楼市行情的更多。“政策出台的当天晚上，就有一名房东将一套原先挂牌价600万元的房源提高了30万元。但更多的房东还是按兵不动，希望能借新政尽快出手。”

李浩表示，由于门店附近小区大多是小学、初中“双学区房”，且相关学校在徐汇区处于第一梯队，因此前来咨询的大部分是想要置换学区房的顾客，而新政的实施，可以让这类顾客的首付比例一下子从70%降至35%。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰告诉记者，上海市出台“认房不认贷”政策，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录但在本地无房的购房人，此前首付比例为50%～70%，政策出台后的首付比例降至35%，贷款利率从5.25%下降至4.55%。“此举将大大降低该类客户的首付压力，可购买地段更好、面积更大的房源，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。”

据了解，当前上海市一套新房平均总价大概为500万元。在政策出台前，若以二套房最高首付比例（认购非普通住宅）70%计算，首付款需要350万元。而按照“认房不认贷”新政策，购房者若纳入到首套房的认定范畴，首付款大约需要175万元，首付款减少了175万元，相当于房价款的35%。

在房贷利率方面，此前上海市二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万元、30年期等额本息计算，利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。新政策出台后，利率下调至4.55%，利息总支出约为167万元，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少了近31万元，月供减少了约851元/月。

售楼处人挤人，开发商收回优惠

9月4日下午，记者在品尊国际三期售楼部注意到，尽管当天是工作日，但沙盘前、样板间内都围满了看房的顾客。而在硕大的接待室，也有六七组顾客同时与各自的置业顾问和房屋中介洽谈。

据陶鑫介绍，品尊国际一期于2008年开盘，二期于2010～2014年陆续推出，周边生活配套相当完善。三期项目于2022年年底开盘，此后分别在今年4月和8月各加推了一批房源，主要有102～205平方米多种户型，均价10.98万元/平方米，预计将于2025年年底交付。

（正在建设中的品尊国际三期项目。郭阳琛/摄影）

“品尊国际三期是改善型项目，单套总价基本都在千万元以上，因此推出的3批房源都未触发积分。但随着上海市实施‘认房不认贷’政策，这两天前来看房的顾客明显多了起来。”陶鑫表示，在新政实施后的首个周末，一名置业顾问平均一天要接待6～7组客户，每套样板房也有5组左右的客户同时在看。“接待室更是被塞得满满当当，拼桌讲解、排队等候皆是常态。”

相较于改善项目，刚需项目的回暖态势更为明显。记者了解到，9月4日，位于上海市嘉定区的中建万科理想之地二期结束认购，最终认购人数预计超过1480组，认购率高达241%，成为上海市9月份首个“千人摇”项目。

据该项目置业顾问介绍，中建万科理想之地是上海市首个未来城市理想单元项目，紧邻地铁11号线嘉定新城站，项目共分6块用地，业态涉及住宅、办公、商业、文化和教育。此次共加推615套房源，均价约5.04万元/平方米。

中建万科理想之地二期出现的“认购热”，只是刚需项目火爆的一个缩影。相关统计数据显示，截至9月7日，中建御华园、南山前湾拾缦、华发四季河滨和国贸虹桥璟等多个刚需项目认购率也均超过100%。

“在新政出台后，周末两天的看房量明显增加，即便是工作日看房和认购情况也都不错。”严跃进告诉记者，从签约情况看，部分项目交易量比之前增长了400%。“一些项目过去单日最多销售1～2套，但现在单日销售可超过10套，相当于增长了4倍左右。”

另一方面，不少新房项目也悄然收回了优惠。9月2日，保利联发光合臻园项目发布消息称，9月3日晚24点全面收回超长账期；9月4日起，认购后3日首付收齐并签约，车位优惠券全面回收；金地新乐里项目也喊出了“‘认房不认货’新政落地、周末不打烊”和“优惠即将回收，倒计时”的宣传语。

此外，位于青浦区的中交凤启虹桥、浦东新区的浦发唐城二期和临港新片区的中建玖海云天此前分别有9.5折、9.6～9.8折和9.5折优惠，也均因认购情况较好收回了折扣。

打通楼市企稳复苏“任督二脉”

今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海市房地产市场整体供求有所回落。

据中指研究院监测数据，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交量已连续两个月低于5000套，二手房成交量也已连续4个月低于“荣枯线”。7月底以来，受政策预期影响，上海市二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

“打通上海楼市‘任督二脉’的核心就是要将二手置换环节活跃起来。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者，7月，上海市二手房成交量仅1.3万套左右，月均2万～2.5万套才是稳定、健康的发展区间。“上海市作为以存量房主导的房地产市场，只有卖一套小的买一套大的，这样置换链条才能转动起来，一二手房市场整体才会有所复苏。

随着“认房不认贷”政策落地，上海楼市复苏明显。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，政策放开后的首个周末，链家门店成交量较平时周末增长近70%，这主要是之前已经有购买意向、在等政策落地的客户选择快速上车；门店带看量增长了30%以上，不少刚需和刚改客户将享受到这波政策红利。此外，政策放开后首个周末的新增挂牌量增长了65%，说明不少业主的置换需求，在“认房不认贷”政策落地后被激活。

对于未来上海楼市发展前景，严跃进分析认为，9月起，上海楼市交易有望积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。相关银行、中介机构等的业务量也有望得到提振。同时，针对购房者关心的房价问题，购房者购房心态会更加理性健康，房价将有保持稳定的基础和良好态势。

“当前至年底这个阶段，上海楼市为企稳阶段，一二手房的成交量会伴随着政策‘组合拳’的利好，以及年底各家企业冲刺销售业绩等因素而有所回升。”张宏伟预计，从价格方面来看，上海楼市还会出现明显分化，金山、奉贤、青浦、浦东原南汇、宝山北部等远郊项目不排除仍然会“以价换量”，甚至徐泾等外环沿线供应量比较大的板块也会面临一定的销售压力。

张宏伟还建议，此前，上海市二套房首付比例最高达七成，因此应推动降低二套首付比例，从而改善需求的置业门槛会大幅度降低。加上已经落地的“认房不认贷”政策，上海楼市便能够形成政策“组合拳”。

（编辑：张家振 校对：颜京宁）